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Les critères financiers que TOUT investissement immobilier doit satisfaire impérativement 

aircalin

Si vous pensez sauter le pas et passer de propriétaire-occupant (ou locataire) à propriétaire louant son bien, définir le type d’investissement que vous recherchez peut paraître compliqué. Cependant, si vous gardez à l’esprit les points suivants, vous serez sur la bonne voie pour vous constituer un portefeuille immobilier performant. 

Voici 3 critères que tout investissement immobilier doit satisfaire :  

Le bien doit être dans vos moyens dès maintenant 

Avant de commencer à chercher des biens potentiels à acquérir, la première étape est de définir un budget réaliste. Celui-ci est essentiellement dicté par votre capacité d’emprunt (basé sur vos revenus et vos dépenses) et le montant de vos fonds propres/apport personnel. 

Votre budget doit aussi inclure une réserve financière pour couvrir des frais imprévus que vous auriez à payer rapidement. Par exemple, votre propriété pourrait être vacante pour quelques jours entre le départ des anciens locataires et l’arrivée des prochains. Que vous perceviez ou non un revenu locatif, vous devrez toujours rembourser votre prêt, et il en sera de même pour les charges régulières — qui peuvent paraître minimes lorsque votre propriété est louée, mais qui devraient entrer dans le calcul de votre budget maximal. Elles peuvent comprendre les charges de copropriété (en fonction du type de bien), la taxe foncière, les frais de maintenance etc… 

Il est également important d’examiner les différentes options pour assurer votre bien, afin de trouver une couverture adéquate qui protègera votre investissement pour un prix correct. Plusieurs types d’assurances peuvent être envisagés et vous devrez évaluer laquelle convient le mieux à votre situation**. 

Votre investissement devrait rester dans vos moyens à l’avenir 

Compte-tenu des taux d’intérêt courant très bas, vous pourriez être tenté d’acheter le bien le plus cher que vous puissiez vous permettre, dans l’optique de maximiser votre retour sur investissement. Cependant, il est vital de vous demander si vous pourriez continuer à rembourser votre emprunt si (et quand) les taux d’intérêt augmentent. 

Calculez le montant des mensualités si les taux augmentaient de 0,5 point et demandez-vous si vous pourriez toujours supporter cette charge, en particulier si vous avez acquis une propriété chère en centre-ville ou si votre portefeuille immobilier comprend plusieurs biens à rembourser simultanément. Avant de vous engager pour acheter une propriété, vous devez absolument vous assurer de pouvoir supporter une hausse des taux de, disons, 2%. 

Sur un emprunt de 800 000 AU$, une hausse de 2% des taux d’intérêt pourrait signifier une charge mensuelle supplémentaire de 1000 AU$. Alors que si vous aviez acheté une propriété moins chère et emprunté seulement 500 000 AU$, la même hausse de 2% alourdirait vos mensualités de seulement 600 AU$. La moindre augmentation des taux d’intérêt de l’emprunt vous affectera d’autant plus si votre propriété n’est pas occupée, donc il est primordial de vous assurer que le bien envisagé est situé dans une zone où le taux de vacance est faible et qu’il est suffisamment attractif pour les locataires potentiels. 

Les simulateurs d’emprunt en ligne vous permettront d’estimer vos remboursements dans différents cas de figure ; vous pouvez aussi consulter votre courtier financier pour qu’il vous trouve la meilleure offre.  

Votre bien doit pouvoir prendre de la valeur 

Choisir un bien dans le but d’investir nécessite une réflexion différente de celle liée au choix d’un logement pour vous ou votre famille. Il s’agit de comparer les risques et les bénéfices de l’investissement, et ce doit être le choix de la raison et pas celui du cœur. Ne l’oubliez pas : ce n’est pas une décision affective mais commerciale/financière. Vous n’habiterez pas le logement donc il n’est pas nécessaire qu’il soit adapté à votre façon de vivre. Ce bien doit avant tout vous permettre de vous enrichir et de sécuriser votre avenir financier. 

Lorsque vous envisagez un bien en particulier, choisissez-le dans un secteur en croissance suffisamment proche des bureaux ou des universités et d’où l’on peut facilement rejoindre un centre-ville actif, à la fois pour attirer des locataires potentiels et pour que le bien ne se dévalue pas. Evitez les dernières banlieues à la mode, un tel choix pourrait s’avérer risqué. 

Soyez également attentifs au taux d’emprunt de votre bien surtout s’il est en grande partie financé par l’emprunt. Si le marché immobilier se tasse et que votre propriété perd de la valeur — jusqu’à tomber en-dessous du montant de l’emprunt restant à rembourser — vous pourriez rencontrer de grosses difficultés si vous souhaitez refinancer, sans parler de devoir débourser la différence si vous deviez vendre. Avoir une réserve financière confortable est de rigueur !  

 

** Note : il existe plusieurs types d’assurances adaptées pour les investisseurs et cette fiche d’information, conçue par Multifocus Properties & Finance, les détaille afin de vous guider dans votre réflexion. Voyer sur notre site web ! 

Source: Multifocus Properties and Finance/Philippe Brach

Philippe 1

Philippe Brach, CEO Multifocus Properties and Finance, is the author of ‘Creating Property Wealth in any Market’.

With his 25 year background in corporate finance and accounting, as well as his experience as a property investor, real estate agent and finance broker, he has turned his passion for property into a unique investor-focused business.

He works with those new to investing – looking at building a property portfolio – as well as experienced investors considering their next step. Visit www.multifocus.com.au or call 1300 266 350.

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