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Les flips immobiliers, mine d’or ou trou sans fond ?

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Le terme de flip immobilier désigne l’action d’acheter un bien immobilier, de le rénover puis de le revendre à profit, le tout sur une période relativement courte. Flipper une maison peut ainsi permettre de dégager rapidement des revenus importants. Un flip n’est toutefois pas quelque chose de simple, et il est primordial de respecter quelques règles de base afin de réussir le vôtre.

Financer votre flip

A moins d’avoir un compte bancaire à cinq ou six zéros, vous aurez besoin d’un prêt pour effectuer votre flip. Même si vous disposez de fonds suffisants, au moins une partie du montant initial de l’acquisition devra probablement être financé par un prêt immobilier. La question est alors de savoir comment vous pourrez rembourser ce prêt durant la période de rénovation de la maison, durant laquelle vous ne tirerez aucuns revenus du flip.

Autrement dit, il faudra vous assurer que vous pourrez assumer chaque remboursement mensuel auprès de votre banque, et ce durant toute la durée du flip. Si vous êtes propriétaire de votre propre maison (hypothéquée ou non), y a-t-il suffisamment de capitaux propres à extraire pour l’achat initial de la propriété flippée, ou même seulement pour le dépôt ?

Autre question importante à vous poser, une fois l’achat effectué et les travaux commencés, comment allez-vous financer la rénovation ? On vous conseille d’établir à l’avance un budget et un calendrier détaillant quand les principales étapes de la rénovation auront lieu et quels fonds vous seront alors nécessaires. Découvrir, en cours de route, que vous devez payer de grosses sommes à la fois pour les matériaux et la main d’œuvre peut non seulement créer du stress et des soucis inutiles, mais aussi et surtout vous poser un gros problème de trésorerie susceptible de bloquer votre projet par manque de fonds immédiatement disponibles.

Trouver une propriété adéquate

Demandez-vous aussi si vous avez les connaissances nécessaires pour évaluer une propriété ancienne et comprendre comment la valoriser avec succès. Les rénovations se limitent parfois à de simples améliorations esthétiques – n’apportant qu’un faible retour sur investissement –, mais peuvent aussi s’apparenter à des restaurations de fond en comble. Soyez donc réaliste sur vos capacités lorsque vous recherchez une propriété pour un flipping.

Il peut d’ailleurs être intéressant de se tourner vers un professionnel de flipping avant de vous engager dans un projet sur lequel vous n’êtes pas à l’aise. Gardez à l’esprit qu’un flip impossible à achever représentera pour vous une perte totale de temps et d’argent.

Veillez bien à étudier l’emplacement des propriétés pour comprendre la démographie locale, le prix actuel des maisons, l’état de l’immobilier dans la région, etc. Une fois votre flip terminé, il serait en effet dommage que la propriété demeure interminablement sur le marché immobilier. Le temps coûte de l’argent, et vous devez obtenir un retour sur investissement le plus tôt possible.

Après avoir choisi votre propriété

Allez-vous vendre votre propre maison et vivre dans votre flip immobilier tout en le rénovant ? Cela pourrait être une bonne idée si vous êtes célibataire ou en couple, moins si vous vivez en famille.

Si vous n’avez pas beaucoup de temps à consacrer aux travaux de rénovation, vous pouvez faire appel à un chef de projet. Cela ajoutera certes un coût important à votre projet, mais vous serez au moins assuré d’avoir un professionnel supervisant chaque aspect des rénovations. Vous pouvez aussi décider de gérer les travaux vous-même et d’engager des professionnels au fur et à mesure, pour des tâches spécifiques. Cela vous reviendra bien moins cher qu’un chef de projet, mais alourdira aussi votre charge de travail et pourra potentiellement devenir un problème s’il faut vous rendre souvent sur place pour superviser les travaux, alors que vous continuez à travailler à temps plein.

Si vous souhaitez continuer à vivre dans votre propre maison, demandez-vous aussi à quel point il sera facile de voyager continuellement entre votre domicile et le flip. Ce qui semble être une formidable propriété pour un flipping apparaîtra peut-être idyllique si vous devez rouler pendant deux heures chaque jour pour vous y rendre depuis chez vous.

Maîtriser les coûts de renovation

Un flip est une transaction commerciale, donc pensez à créer un budget, vérifiez en amont la disponibilité et le prix des matériaux et des professionnels dont vous aurez besoin, et essayez de respecter les limites financières que vous vous êtes fixées. Dépasser ces limites diminuera votre rendement financier et pourra rendre votre projet non rentable.

Etablissez également un planning des durées de rénovations. Que vous effectuiez le travail vous-même ou que vous engagiez d’autres personnes, vos coûts peuvent grimper en flèche si le projet s’étend sur une période trop longue.

Autres éléments à prendre en compte

Si vous entreprenez les rénovations vous-même, continuerez-vous à travailler à temps plein ? Cela facilitera certes le financement de votre flip, en vous donnant par exemple accès à de nouveaux prêts.  Cependant, combien de temps et d’énergie allez-vous alors pouvoir consacrer à votre flip ? Etes-vous prêts à y consacrer tous vos week-ends et soirées ? Demandez-vous aussi comment cela s’adaptera à vos habitudes de vie quotidienne, à vos engagements familiaux…

Ayez aussi conscience qu’il y aura un certain nombre de démarches administratives à entreprendre (formulaires à remplir, études à réaliser, approbations à obtenir tout au long de la période de rénovation en fonction du niveau des travaux que vous entreprendrez).

Si vous choisissez d’abandonner votre emploi pour vous consacrer uniquement à votre projet de flip, celui-ci sera probablement terminé plus rapidement, mais il vous faudra avant cela régler la question du financement des coûts de rénovations sans revenu lié à votre emploi.

En bref

Les rénovations, transformations et améliorations de votre flip peuvent prendre plusieurs formes : un simple coup de peinture, de nouveaux aménagements intérieurs et extérieurs, une nouvelle salle de bain, voire une restauration complète. Si vous décidez de vous engager dans un flip immobilier, choisissez donc un projet réaliste, qui respecte vos contraintes de temps et d’argent. Vous devez pouvoir vous lancer dans votre flip, le réaliser et le terminer dans le temps que vous vous êtes imparti. Un flip immobilier n’est pas une idée à prendre à la légère, et vous devez être prêt à faire face à des obstacles imprévus, des retards et des dépassements de coûts. Ce n’est qu’à ces conditions que vous réaliserez le flip immobilier parfait.

Source : Multifocus Properties and Finance/Philippe Brach

Philippe 1

Philippe Brach, CEO Multifocus Properties and Finance, is the author of ‘Creating Property Wealth in any Market’.

With his 25 year background in corporate finance and accounting, as well as his experience as a property investor, real estate agent and finance broker, he has turned his passion for property into a unique investor-focused business.

He works with those new to investing – looking at building a property portfolio – as well as experienced investors considering their next step. Visit www.multifocus.com.au or call 1300 266 350.


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franckprovost
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