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Investir en Australie…ou bien en France ? (Partie 3: La règlementation du bail locatif favorise l’investisseur australien)

franckprovost728

Notre partenaire, Philippe Antoine, expert en immobilier et buyer’s agent a Property Tracks nous explique pourquoi d’après lui investir en Australie représente une meilleure opportunité qu’acquérir un bien locatif en France. Investir en France ou en Australie est une question qui revient régulièrement.

« Les Français me posent très souvent cette question et ayant personnellement investi dans le locatif dans les deux pays, je vais vous expliquer dans une série d’articles pourquoi j’estime que l’immobilier australien est plus attractif », nous explique-t-il.

Chaque mardi, Philippe Antoine de Property Track vous fixe rendez-vous pour vous développer ses arguments. Cette semaine, notre partenaire développe le thème des avantages fiscaux uniques au monde pour investisseurs… en Australie.


Voici le programme de notre série:

I. Les différents paramètres à prendre en compte (24/02)
II. Des avantages fiscaux uniques au monde pour investisseurs… en Australie (03/03)
III. La règlementation du bail locatif favorise l’investisseur australien (10/03)
IV. Financer son investissement en Australie – Des produits bancaires flexibles et innovants (17/03)


 

III. La règlementation du bail locatif favorise l’investisseur australien

1. Un locataire qui rembourse la dette d’emprunt

Comme je l’ai mentionné dans mes articles précédents, la dette d’emprunt contractée par l’investisseur sera remboursée en grande partie par le locataire. On comprend donc combien il est important d’étudier le risque que ce locataire représente par rapport à notre cash-flow.

Comme de nombreux expatriés j’ai été surpris de voir combien le marché locatif australien était diffèrent de celui de la France. Il est en effet bien plus dynamique en Australie avec des baux locatifs très courts, des augmentations de loyers qui collent à la pénurie de logement, un propriétaire qui peut reprendre son bien au bout de 6 mois pour le mettre en vente,…

Bref, je me suis vite rendu compte qu’en Australie le propriétaire avait plus de contrôle sur son investissement et son locataire qu’en France…On distingue d’ailleurs les pays d’Europe avec des réglementations « tenant friendly » par opposition aux Etats-Unis et l’Australie, ces derniers étant couramment défini comme « landlord friendly ».

L’intention ici n’est pas d’émettre de jugement, mais d’observer quelle règlementation permet à l’investisseur de pouvoir contrôler un cashflow régulier afin de rembourser son emprunt.

Le tableau ci-dessous met en lumière les points suivants :

  • Les loyers australiens peuvent être augmentés beaucoup plus souvent.
  • Seul le marché dicte le montant des augmentations des loyers australiens.
  • La demande locative est plus forte en Australie, favorisant ainsi la hausse des loyers.

invest312. Un capital lourdement immobilisé… en France

Il existe un autre paramètre souvent évoqué par mes clients qui ont mis en location leur logement en France avant de venir en Australie. Du fait de la durée des baux locatifs français qui est de 3 ans, le bien en France apparait comme du capital peu liquide, qu’il est impossible de mettre en vente avant une durée conséquente de plusieurs années, c’est à dire à la fin du bail. Il apparait ainsi difficile en France de reprendre son logement loué pour le mettre en vente au moment opportun ou l’on souhaite libérer son capital immobilisé.

A ce manque de flexibilité s’ajoute des procédures complexes qui imposent de proposer en priorité son logement au locataire actuel en respectant un préavis de 6 mois.

invest323. La solution d’une location meublée en France

Il existe une possibilité afin d’investir en France en s’affranchissant de certaines contraintes mentionnées plus haut, il s’agit de la location meublée.

Ayant à titre personnel investi dans le meublé en France, je considère cette approche comme relativement satisfaisante à conditions d’être particulièrement attentif à l’emplacement.

Avec un logement correctement meublé, l’investisseur pourra mettre en place un bail locatif court de plusieurs semaines ou plusieurs mois, évitant ainsi d’immobiliser son capital si l’on souhaite revendre et s’affranchissant de loyers indexé sur l’inflation, en révisant ses loyers avec chaque nouveau locataire.

Il est à noter que la location meublée en France ne peut être viable, d’après moi, que lorsque l’investissement se situe dans des quartiers où la demande est réelle pour ce type de produit; quartiers très touristiques de Paris ou quartiers étudiants, ce qui limite grandement les possibilités géographiques où investir en France.
La semaine prochaine je m’attacherai à vous expliquer les possibilités pour financer son investissement en Australie – Des produits bancaires flexibles et innovants.

resize_img_custom_PT_REBAAVous avez des questions concernant l'immobilier? Contactez notre partenaire Property Tracks en cliquant ici

 

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