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Le prix de l’immobilier à Sydney surévalué et au bord de la bulle ?

Alors que les prix de l’immobilier australien atteignent de nouveaux sommets de plus en plus fous et que les régulateurs tournent en rond, prêts à réprimer les prêts faciles qui poussent les gens à contracter des prêts de plus en plus importants, la banque d’investissement mondiale UBS a publié son dernier indice de bulle immobilière. Il est accompagné d’un avertissement pour l’Australie.

Notre ville la plus chère, Sydney, est surévaluée et au bord de la bulle, selon la banque.

Les prix des logements à Sydney ont augmenté de 23% au cours des 12 derniers mois, un rythme à peine compréhensible pour une ville où le prix médian a longtemps dépassé le million de dollars.

“L’assouplissement des normes de prêt et les baisses de taux de la Banque de réserve d’Australie ont regonflé le marché”, écrit UBS. “Sans un retournement des taux d’intérêt, la tendance à la hausse des prix de l’immobilier depuis une décennie devrait se poursuivre, compte tenu de la croissance démographique actuelle.”

Il a été étonnant de voir les prix des logements monter en flèche tout au long de la pandémie. Ce qui est surprenant d’un point de vue australien, c’est que nous ne sommes pas seuls. En fait, nos marchés immobiliers ne sont même pas les plus pétillants au monde, selon UBS.

Comme le montre le graphique ci-joint, plusieurs villes européennes ont leurs prix de l’immobilier encore plus élevés que Sydney.

L’indice de bulle est calculé sur la base de :

– Le rapport entre le prix des maisons et le revenu,
– Ratios prix/loyer,
– Le montant de la construction en pourcentage du PIB (plus = risque de bulle plus élevé),
– Le montant des prêts hypothécaires rapporté au PIB (identique)
– Le prix des villes par rapport au reste du pays (ce qui peut éviter à Sydney d’être classée dans une bulle, c’est que le reste de l’Australie est si cher aussi !)

Les circonstances qui ont fait grimper les prix de l’immobilier en Australie sont mondiales. Les taux d’intérêt sont bas aussi en Europe et en Amérique, voire même plus bas qu’ici. Mais s’appuyer sur des taux d’intérêt en baisse constante pour faire monter les prix de l’immobilier a ses limites, comme l’explique UBS.

“Tant que les coûts de financement tendent vers zéro, les prix de l’immobilier, les revenus et les loyers peuvent continuer à se découpler. Mais des prix et un effet de levier toujours plus élevés impliquent des risques toujours plus élevés, un chemin en spirale qui se révélera probablement une impasse à long terme.»

Bref, si les taux d’intérêt commencent à monter, les prix de l’immobilier cesseront de croître et pourraient même baisser.

C’est là qu’il est vraiment important de comprendre le lien entre l’inflation et les taux d’intérêt. L’inflation fait monter les prix. Si l’inflation augmente, c’est-à-dire si les prix augmentent rapidement – ​​la Banque de réserve augmente les taux d’intérêt en réponse.

C’est le travail de base de la Banque de réserve – empêcher l’inflation de devenir trop élevée. Les taux d’intérêt bas sont comme un accélérateur pour l’économie car ils encouragent les gens à emprunter et à dépenser. L’inflation est comme la surchauffe du moteur : si les gens empruntent et dépensent trop, les prix augmentent. Pour réduire la surchauffe, la Reserve Bank of Australia (RBA) retirera le pied de l’accélérateur, c’est-à-dire augmentera les taux d’intérêt.

Alors, l’inflation va-t-elle augmenter et forcer la RBA à augmenter ses taux d’intérêt ? L’inflation apparaît déjà ici et là – les prix du pétrole atteignent des niveaux records, par exemple, et les marchés financiers prévoient désormais quelques hausses de taux d’intérêt d’ici 2023.

Imaginez si les taux hypothécaires commencent à augmenter en 2023.

Le risque d’une correction des prix de l’immobilier est toujours réel, mais comme le dit UBS, vous ne pouvez dire qu’e les bulles ont existé qu’une fois qu’elles ont éclaté, et en repérer une qui grossit est beaucoup plus facile que de choisir le moment où elles vont éclater.

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